小区里的事情该由谁来管？业委会应该发挥哪些作用？物业应当履行哪些职责？

4月21日，记者从《合肥市住宅小区物业管理条例》新闻发布会上获悉，《条例》自2023年5月1日起施行，重点在业主和业主组织、物业服务、公共收益和维修资金、监督管理等方面作出规定。

【关于业主】

《条例》规定，业主在物业管理区域，不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。违反规定的，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，由物业管理部门责令限期改正、恢复原状，对装修人处以五百元以上一千元以下的罚款，对装修企业处以一千元以上一万元以下的罚款。

同时规定，业主不得有以下行为：

♦ 擅自在房屋地下挖掘增加空间；

♦ 擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房；

♦ 擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面；

♦ 损坏公共绿化及其附属设施；

♦ 损坏公共安全防护设施设备；

♦ 不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆；

♦ 擅自设置电动汽车、电动自行车充电装置，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动汽车及电动自行车充电；

♦ 占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨碍消防车通行及安全疏散行为的；

值得注意的是，不得擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房。擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由有关部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

【关于业主组织】

《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。

未经业主大会表决通过，业主委员会不得有下列行为：

♦ 制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

♦ 制定共有资产和公共收益管理与使用办法；

♦ 制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；

♦ 选聘、续聘、解聘物业服务企业；

♦ 向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；

♦ 改变共有物业用途。

同时，《条例》明确实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。

关于换届，业主委员会任期届满五个月前，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。

此外，老旧小区不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会。物业管理委员会任期一般不超过三年。

【关于物业公司】

关于收费标准，《条例》明确物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市价格管理部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。物业服务收费实行市场调节价的，市物业管理主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

同时，物业服务企业不得有下列行为：

♦ 违反物业服务合同约定降低物业服务标准；

♦ 违反物业服务合同约定提高物业服务收费标准、增加收费内容；

♦ 未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

禁止物业采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费。对于采取改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催交物业服务费的，由物业管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款。

此外，《条例》规定物业服务企业不得违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；提供或者编造虚假信息，影响正常的物业管理秩序；干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；强制业主、使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；擅自撤离物业管理区域，停止物业服务。

【关于公共收益】

《条例》规定，住宅小区公共收益属于全体业主所有，包括：利用配建用房、电梯轿厢、车位、车库等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的补偿费；共有资金产生的孳息；其他合法收入。

同时，《条例》明确公共收益可以用于下列物业管理支出：补充建筑物及其附属设施的维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用，但物业服务合同另有约定的除外；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会执行秘书等专职人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；有关审计费用；业主共同决定用于物业管理的其他费用。

此外，住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。